Jordskifteretten er en særdomstol som ofte assosieres med landbrukseiendommer og «bondejuss». Etter en lovendring i 2008 ble imidlertid jordskifteloven utvidet fra å gjelde kun landbruksområder til å gjelde alle eiendommer, også bolig-, fritids-, nærings-, og landbrukseiendommer. Jordskifteretten løser dermed problemer knyttet til all fast eiendom i Norge eller rettigheter i/på fast eiendom.
Spørsmål så som eiendomsgrenser og veirett tilknyttet bolig- og fritidseiendom øker dermed for jordskifterettene. I by- og fritidsområder løser jordskifteloven spørsmål tilknyttet blant annet utbygging av vann og kloakk, veier i nye boligfelt, grenser for hyttebebyggelse og eiendomsgrenser langs sjø og båtopplagsplass.
Jordskifteretten har spesialkompetanse innenfor sitt område og er spesialisert til å løse konflikter knyttet til fast eiendom. Ny jordskiftelov trådte i kraft 1.1.2016 og jordskifteretten fikk ytterligere eksklusiv kompetanse overført fra de alminnelige domstoler.
Alle som har fast eiendom eller som har en varig rettighet til slik eiendom, for eksempel veirett, beiterett, båtrett, parkeringsplass, kan kreve jordskifte. Et jordskifte kan bli foretatt selv om ikke alle parter er enige i dette. Det er tilstrekkelig at en av partene krever et jordskifte.
Rettslige problemstillinger for bolig- og fritidseiendommer som egner seg for jordskifteretten
Alle med rettigheter knyttet til fast eiendom kan få behov for å få sin sak løst av jordskifteretten. Det kan ha oppstått en konflikt eller det kan være behov for en rettslig avklaring av forhold rundt eiendommen og bruken av denne. Det kan dreie seg om en uenighet med naboen om bruk og vedlikehold av felles vei eller usikkerhet omkring grenser.
Også i sentrumsnære villastrøk eller i nyetablerte boligområder kan det oppstå tvil om eiendomsretten, grensene eller eventuelle bruksretter. Det kan eksempelvis oppstå uenigheter om bruken av parkeringsarealer i boligsameier eller av andre fellesarealer som uteområder lekeplasser etc.
Jordskifteretten kan blant annet sette grenser for bruksrett til veier, båtfester, fiskerett og jaktrett. Jordskifteretten har mulighet til å gi rettigheter. Eksempel: Man kan få fastsatt medbestemmelsesrett, utbyttedeling og utøving av jakt i et jaktsameie. Jordskifteretten kan gi en veirett til en som ikke har en veirett fra før. Dette skiller jordskifteretten fra de vanlige domstolene som ikke har adgang til å tildele en rett som man ikke allerede har.
- Uenighet og tvil om grensen
Sett i forhold til andre land det er naturlig å sammenligne seg med, er det mange uklare eiendomsgrenser mellom eiendommer i Norge. Bakgrunnen for dette er en manglende tradisjon for oppmåling og kartfesting av eiendommer. Disse forhold påvirker antall grensetvister i domstolsapparatet.
Det er ikke et krav om at det foreligger en "tvist" om grensen for å få saken behandlet i jordskifteretten. Det er tilstrekkelig med en uklar grense. Dette til forskjell fra behandling av saken i de alminnelige domstoler der det kreves en tvist for å få realitetsbehandlet saken. Behovet for å få avklart eiendomsgrensen kan bli nødvendig i mange tilfeller, også i boligstrøk ved for eksempel planlagt fremtidig salg eller utbygging og deling av eiendommen.
Usikkerhet eller tvist om eiendomsgrenser kan behandles som grensesak hos jordskifteretten. Alle grenser som fastsettes av jordskifteretten vil bli merket og innmålt av jordskifterettens ingeniører. Jordskifteretten sørger videre for tinglysning av eiendommene som opprettes og endres. Jordskifteretten forestår også etterarbeid som i de alminnelige domstolene blir overlatt til partene. Dette er konfliktforebyggende i seg selv og en hensiktsmessig måte å avslutte eiendomskonflikter på.
- Problematikk ved private veier
Spørsmål og problemer knyttet til drift og vedlikehold av private veier, er et område jordskifteretten ofte behandler. Vanlige spørsmål i slike saker, er avklaring av rettighetsforhold, organisering av veglag som skal forvalte veien og fordele vedlikeholdskostnader.
- Båt, sjø og strandproblematikk
Bruken av strandlinjer i byer og fritidsområder kan være gjenstand for konflikter som må avklares med rettslige virkemidler. Problem knyttet til grenser til sjø kan være av stor praktisk og økonomisk betydning for eiere og brukere av området. Eksempelvis kan utlegging av flytebrygger og båter som blir liggende over grensene i vannet skape konflikter. En bruksrett til å ha båt fortøyd til naboens brygge kan dessuten ha stor markedsverdi.
- Fellesordninger mellom eiendommer i byer og tettsteder, bruk av felles tomteareal.
I boligsameier og andre sameieformer, kan det oppstå uenigheter om bruken av parkeringsarealer, eller andre fellesarealer som uteområder lekeplasser etc. Eiendomsforholdet og bruken av arealene kan jordskifteretten ta stilling til og etablere en felles bruk.
- Utbygging – fortettingsproblematikk
Ny utforming av eiendommer for å skape en mer hensiktsmessig form og plassering av eiendommer kan jordskifteretten omforme ved at eiendommene bytter areal. Ved arealbytte kan utnyttelsen av eiendommen bedres ved å åpne for en ekstra tomt, en bedre plassering av garasjen o.l. Det kan bli nødvendig å avløse bruksretter for at den som eier en eiendom skal få utnyttet eiendommen best mulig.
Juridiske tolkninger - Hvem eier hva, hvor mye og til hvilken bruk
Saker etter jordskifteloven kan innebære betydelige tolkningsmomenter som krever faglig bistand. Det er dessuten ofte mange parter i sakene og ivaretakelsen av partsinteresser i saken desto viktigere.
Rettigheter og eiendomsrett til fast eiendom omhandler ofte betydelige økonomiske verdier. At riktige forhold blir lagt til grunn og at partene får ivaretatt sine interesser, kan ha store konsekvenser for den enkeltes økonomiske situasjon. Illustrende kan være grenser ned til ei elv og en hører at naboen skal bygge småkraftverk. Har jeg noen rettigheter i den elven?
Ved grensesetting og avklaring av bruksretter må det avklares hvordan de aktuelle rettigheter har oppstått. Rettsgrunnlaget kan være avtale, hevd, festnet rett og alders tids bruk m.m.
De eldste tilgjengelige pantebøker er fra siste halvdel av 1600-tallet. Eksempler på dokumenter som blir ført i panteboken er skylddelinger, målebrev, skjøter, festekontrakter, servitutter og pantedokumenter. En gammel avtale eller skylddelingsforretning, krever særskilt kompetanse for tolkning. Ikke mist vil kunnskap av historisk karakter være av betydning for tolkningen. Hvordan en bestemt ordning var tenkt utøvd og praktisert på 1800 tallet kan også ha utslagsgivende betydning ved en rettslig tvist som oppstår i 2016.
Det eksisterer mange feilkilder i forhold til grenseproblematikk, kartdata og andre kilder av betydning for den enkeltes eiendomsrett. Dette bidrar til at behovet for avklaringer og rettslig bistand omkring eiendommen blir nødvendig.
Hvem må betale?
Partene står ansvarlig for gebyr, meddommergodtgjørelser, og utgifter til grensearbeidet. Ved avslutningen av saken fordeler jordskifteretten kostnadene mellom partene etter den nytte de har hatt av saken. Dersom man benytter advokat ved tvister er hovedregelen at den som taper saken fullt ut må betale motpartens advokatutgifter. Ved tvil om avgjørelsen, dekker hver av partene sine egne omkostninger.
Tvister etter jordskifteloven dekkes som regel av rettshjelpsdekningen som de fleste har gjennom ulike forsikringsordninger. Innboforsikringer har normalt en egen rettshjelpsforsikring som dekker juridisk bistand opp til nærmere angitt beløp mot at forsikringstaker kun betaler en egenandel. Det kan derfor være lønnsomt å undersøke sine forsikringsordninger nærmere.